Pubblicato in: Acquisto e affitto

Diritti e doveri del locatore e dell'inquilino

di Alessia 20 maggio 2008

Ho dovuto fare alcune ricerche in merito ai contratti di affitto delle case ed ai diritti/doveri del locatore e dell’affittuario perché mia sorella ha appena preso in affitto una casa e vuole essere sicura che tutto sia in regola. Come sempre nulla deve essere lasciato al caso. La solita precisina! Peccato non ci capisca niente di Internet e sia sempre io a dover fare il lavoro sporco. Comunque, conoscere cose nuove non mi fa certo male.

Ho così imparato che la locazione è regolamentata dall’articolo 1571 del codice civile e viene definita come un contratto con il quale una parte, il locatore, si impegna a concedere ad un’altra parte, il conduttore, il godimento di una cosa mobile o immobile per un dato tempo, dietro il pagamento di un determinato corrispettivo. La normativa stabilisce che un contratto che si riferisce all’affitto di un’unità abitativa, obbligatoriamente, deve avere la forma scritta, pena l’annullamento dello stesso.

Doveri del locatore (o proprietario) – art. 1575 codice civile

  1. Il locatore deve garantire e consegnare la casa in un buono stato di manutenzione. L’immobile non deve quindi necessitare di nessuna riparazione o altro intervento prima che l’inquilino vi entri;
  2. ha l’obbligo di farsi carico delle riparazioni che sono necessarie per mantenere il buono stato della casa e per garantirne l’idoneità per tutta la durata del rapporto di affitto, fatte salve solo quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore;
  3. ha l’obbligo di farsi carico delle opere di manutenzione straordinaria richieste dalle condizioni in cui si trova l’immobile;
  4. ha l’obbligo di garantire all’inquilino il pacifico godimento della casa nell’ipotesi che qualcuno possa avanzare pretese sullo stesso;
  5. spetta sempre al proprietario l’adeguamento dell’immobile alle nuove disposizioni di legge, ogni volta che queste vengono emanate;

Doveri del conduttore (o inquilino) – art. 1587 codice civile

  1. Il conduttore ha l’obbligo di servirsi della casa per l’uso determinato dal contratto e usando la “diligenza del buon padre di famiglia”;
  2. ha l’obbligo di pagare il corrispettivo periodico alla scadenza prestabilita, rispettando sempre le modalità di pagamento pattuite;
  3. ha l’obbligo di restituire la casa alla scadenza del contratto nello stesso stato in cui si trovava quando gli è stata consegnata;
  4. ha l’obbligo di rispondere della perdita e del deterioramento della cosa avvenute nel corso della locazione, anche se causate da un incendio, qualora non venga provato che siano accaduti per fatti non imputabili all’inquilino;
  5. in caso voglia apportare dei cambiamenti all’abitazione, l’inquilino deve chiedere il permesso al proprietario. Questo serve ad evitare che il proprietario, alla fine del contratto di locazione, pretenda che l’abitazione torni come era prima. A meno che non abbia chiesto, e ottenuto, preventivamente il consenso del proprietario, l’inquilino non ha il diritto di chiedergli il pagamento delle spese sostenute per i miglioramenti apportati;
  6. le riparazioni urgenti possano essere eseguite direttamente dal conduttore, salvo rimborso da parte del proprietario, purché gliene sia data contestuale comunicazione;

AGGIORNAMENTI
Visti i numerosi commenti ricevuti mi pare doveroso ribadire come io non sia in grado di rispondere a tutti questi vostri importantissimi quesiti in quanto non faccio parte di uno studio di consulenza legale ma solo di una rivista d’informazione. Vorrei potervi aiutare in qualche modo ma l’unico consiglio che posso darvi, seppur misero, è quello di rivolgervi ad una delle tante associazioni che seguono problematiche di questo tipo.

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36 risposte a “Diritti e doveri del locatore e dell'inquilino”

  1. Carla scrive:

    sono un’inquilina e visto che hai fatto una ricerca approfondita mi permetto di chiederti se hai trovato la domanda a questa risposta: se il proprietario mi manda via con la motivazione che l’appartamento gli serve per abitarci (è legale farlo) quanto tempo deve passare prima che possa vendere l’appartamento o cederlo in affitto ad altri ? Te lo chiedo perché temo che mi vogliano fregare

  2. giuseppe teofani scrive:

    Vivo da circa 13 anni in un appartamento di cui non sono il proprietario. Alcuni giorni fa, ho avuto problemi con la caldaia autonoma a gas metano, la quale ormai vetusta (circa 17 anni) non produce piu’ acqua calda. Un tecnico qualificato intervenuto per una verifica, a mie spese, mi ha comunicato che la caldaia per la quale lo stesso tecnico e’ intervenuto lo scorso anno piu volte ,per la sostituzione di alcune parti, sempre a mie spese, non si puo’ piu riparare, ma non solo, ma e’ anche a rischio esplosione. In considerazione di quanto sopra ho infornato telefonicamente il proprietario, il quale risiede in altro Comune, chiedendo, dato il disagio in cui mi trovo, il permesso di farla sostituire, sempre da tecnico qualificato, verificando poi chi dovra’ farsi carico delle spese. Il proprietario mi ha dato il consenso. Chiaramente gli ho mandato una raccomandata A.R. ha conferma degli accordi telefonici intercorsi. Dopo alcuni giorni a ricevuta della raccomandata lo stesso proprietario mi ha mandato un telegramma nel quale srive di non aver autorizzato nessuna installazione di caldaia. E data la sua impossibilita’ a venire questa settimana a verificare la situazione mi chiede di stabilire un appuntamento per la prossima settimana. Nel frattempo, io e la mia Famiglia che cosa facciamo? andiamo a casa del proprietario a farsi la doccia e a mangiare oppure andiamo in Albergo, a spese di chi? Nel frattempo sono trascorsi tredici giorni. Sarei grato se qualcuno mi possa dare informazioni precise. Grazie. Giuseppe T.

  3. dania scrive:

    abito in un appartamento in affitto il rubinetto della cucina gocciola ho provato a sistemarlo ma è vecchio e bisogna cambiarlo devo pagare io o il mio padrone di casa??grazie

  4. Mauro scrive:

    devo effettuare lavori di manutenzione nel mio bagno perche oramai gli impianti sono vecchissimi. Vorrei sapere se il costo dei lavori e totalmente a spese mie.

  5. cesare scrive:

    Sono oramai 6 mesi che ho preso in affitto un appartamento , ho avuto un problema di entrata acqua dal tetto , ed e’ stato riparato , ma all’interno il muro e’ rovinato , serve rintinteggiare.
    Il propietario ha fatto soppraluogo , ma ora son passate 3 settimane e non mi ha dato notizie su quando eseguira’ i lavori.
    Pultroppo essendo spesso fuori , nel mio appartamento s vivono delle altre persone , che debitamente agenzia e propietaria sono al corente.
    Pultroppo nel condominio ci abita gente straniera , e’ sempre mi puntano il dito su di me , che nel mio appartamento vanno vengono sempre molte persone , come mi devo comportare.Grazie Cesare

  6. virginia scrive:

    ciao, sono una studentessa e condivido un appartamento molto grande con altri studenti. abbiamo ricevuto una bolletta dell’energia elettrica che riteniamo decisamente alta per i nostri consumi. sia gli scalbagno che gli elettrodomestici sono nuovi e quindi a consumi ridotti ma l’impianto elettrico è davvero vecchio ed abbiamo paura abbia molte dispersioni.
    se dovessimo riscontrare che nell’impianto ci sono effettivamente queste dispersioni come dobbiamo comportarci con la padrona di casa? dobbiamo richiedere l’intervento di un eletticista (che peraltro doveva già venire nelle vacanze natalizie) a sue spese? e possiamo chiedere anche un contributo per la nostra maxi bolletta? grazie. virginia

  7. Luca scrive:

    Ciao, spero che possiate darmi una mano perchè il mioo vecchio padrone di casa mi sta facendo impazzire!
    Occupavo un appartamento in affitto ed eseguivo regolarmente la pulizia della caldaia (avendo sottoscritto un contratto con un azienda specializzata) nel mese di ottobre. Nel 2006 a ottobre ho eseguito di nuovo la pulizia e tutti i controlli di legge, poi a marzo 2007 ho lasciato l’appartamento. L’inquilino che è subentrato, ad ottobre ha eseguito la pulizia ed ora chiede a me di pagare per i mesi da ottobre a marzo la mia parte di spesa….
    A parte che a me l’appartamento è stato consegnato ad agosto a caldaia sporca e nessuno ha contribuito alla spesa di pulizia, ma come mi devo comportare?
    Io credo a ottobre 2006 di aver messo in regola la caldaia per tutto il 2007 o sbaglio?
    Vi ringrazio tanto e vi chiedo anche se mi fate la cortesia di indicarmi il numero della legge a riguardo oppure dove trovare il testo completo.
    Grazie 1000!

  8. ELENA scrive:

    IO PAGO OGNI 2 MESI 500 EURO DI METANO AL MIO LOCATORE E GIUSTO SENZA MAI VEDERE LA VERA BOLLETTTA KE PAGA LUI? MAGARI M FREGA..RISP GRAZIE ELENA

  9. sergio berardi scrive:

    abito dadue anni in affitto in una casa singola da sei mesi è cominciata a riempire di muffadapertutto e mi a causato dei danni in piu il prolema di fare un altro traslogo e pagare ancoa un agenzia immobiliare pre trovarmi un altra casa posso chiedere un risarcimento in denaro?grazie

  10. Ivano scrive:

    lo sgombero della neve sul tetto chi la paga l’ inquilino o il proprietario??

  11. grazia scrive:

    si è bloccata la serratura della porta blindata chi deve pagarne la spesa? l’inquilino o il proprietario? è una spesa considerata straordinaria o no? grazie

  12. maria scrive:

    ho preso una casa giugno , ho fatto delle migliorie alla casa d accordo con il mio padrone di casa, nel mese di dicembe la casa ha incominciato a riempirsi di muffa nel soffitto . chi ne risponde x la tinteggiatura e l antimuffa?e se questo problema mi si ripresentasse tutti gli anni vista l età della casa, cosa devo fare e chi ne risponde sempre? ringrazio

  13. Maria grazia scrive:

    Salve! Vi dico subito che sono seduta su una polveriera! sono in affitto in una casa sove sotto la camera di mia figlia c’e il vano caldaia da dove esce puzza di gas. Ho telefonato alla proprietaria chiedento se aveva fatto il controllo dei fumi o ISPES ma non l’ha mai fatto. Fuori del portoncino c’e il contatore del gas che puzza pure lui. ma la proprietaria che e’ venuta a vedere dice che non e’ vero. Sui balconi del mio alloggio non si puo’ andare perche vengono giu’ i cornicioni la locatrice dice che non trova nessuno per la riparazione. Io sto in questa cada dal luglio 2008 ed ora fra due mesi me ne vado nel mio alloggio di proprieta’ pero ho un grosso problema come pagare le bollette altissime del riscaldamento e del boiler elettrico cheanche quello non funziona e la proprietaria non vul cambiare xche me ne vado. Lo scorso mese ho pagat di corrente elettrica 460 euro la prossima come sara” e non e’ tutto Cosa devo fare?

  14. rita scrive:

    ciao ho fatto sostituire il contatore dell’acqua fredda nel’appartamento in cui vivo perchè a non segnava + i consumi. io e il proprietario di casa ci domandiamo chi deve sostenere la spesa?
    grazie aspeetiamo una vostra risposta

  15. leo scrive:

    ho scritto nel mio contratto di affitto che l’inquilino deve versare il proprio canone in anticipo ogni mese . secondo voi e sottointeso che deve pagarmi al massimo nei primi giorni di ogni mese entrante?????
    grazie della Vostra collaborazione

  16. Antonello ponzio scrive:

    E’ lecito chiedere come cauzione non fruttifera di interessi più di tre mensilità ? inoltre daun’ po di tempo le pareti di due stanze e del bagno sono diventati neri per la muffa. Adesso che devo lasciare l’appartamento Il proprietario mi chiede di intervenire a mie spese dato che la causa dell’umidità dipende da me dato che vivendoci molto poco, perchè convivo in un altro appartamento da quasi un anno la casa non è sufficientemente areata. Ma io invece mi sono preoccupato di aprire le finestre e far areare i locali, il proprietario continua ad acuusarmi dicendomi di provvedere. Grazie

  17. fabio fabbris scrive:

    buonasera,volevo delle informazioni per come conportarmi a rigurdo al condominio dove vivo,è1palazzina di sei alloggi tutti in affitto,dal primo giorno che siamo entrati sentivamo una puzza sgradevole di fogna abbiamo avvisato subito la proprietaria e dopo qualche settimana faceva venire a svuotare la fossa(e fino adesso il problema continua a esserci a distanza di2anni il problema non si è risolto per niente!!!)come ci dobbima conportare?anke perche gl’inquilini al piano sotto al mio la sentono la puzza la sentono maggiormente più di me.1altra cosa da quando io e gli altri condomini siamo entrati nell’alloggio si staccano dal muro le prese elettriche(essendo vecchie)anke per questo volevo sapere di chi è il compito di sostituirle con quelle nuove soprattutto per questione di sicurezza.aspettiamo una vostra risposta al più presto

  18. Arianna scrive:

    buonasera, volevo chiedere un’informazione. Sono una studentessa universitaria, vivo in un appartamento in affitto a Pavia con altre tre ragazze. Una di queste ha deciso di andarsene a fine giugno, dicendolo già a noi da tre mesi. Noi abbiamo appeso un cartello nelle varie bacheche per ricercare una nuova ragazza, in quanto noi non abbiamo un padrone di casa che si occupa di tutto ciò, ma un amministratore che riceve solo i bonifici dei nostri affitti e li manda alla padrona anziana dell’appartamento che non abbiamo mai visto. Il problema è che in luglio non ci sarà nessun studente disposto ad entrare, in quanto le università sono chiuse e riaprono a settembre. Il posto rimarrebbe vacante e l amministratore ritiene che siamo noi a dover coprire la quota della ragazza. é giusta questa cosa?La nostra quota d’affitto crescerebbe notevolmente!!Premetto che esiste una specie di conttratto intestato ad una sola ragazza. Come possiamo fare?Siamo disperate!!!!Grazie

  19. alessia scrive:

    Putroppo non sono in grado di rispondere a tutti questi vostri importantissimi quesiti in quanto non faccio parte di uno studio di consulenza legale ma solo di una rivista d’informazione.
    Vorrei potervi aiutare in qualche modo ma l’unico consiglio che posso darvi, seppur misero, è quello di rivolgervi ad una delle tante associazioni che seguono problematiche di questo tipo.

  20. leo scrive:

    ho dato il mio appartamento in affitto ad una persona, il quale mi paga il canone con notevole ritardo. Preciso inlotre che non mi ha pagato ancora il 50% della registrazione del contratto ed ha un debito con l’amministratore di oltre 350,00 euro. Volevo chiedervi se posso chiedergli un aumento del canone mensile o se devo rispettare dei tempi per poterlo fare. il contratto è iniziato nel luglio 2008.
    grazie per tutto.

  21. Federica Di Mauro scrive:

    Buongiorno sono una locatrice, ho dato in affito l’appartamento ad una famiglia con tre bambini, il mio inquilino mi deve pagare il 21 di ogni mese, ma per motivi di lavoro a deciso bene e di testa sua di posticipare il mensile e di pagarmi ogni 6 del mese.
    Bene! la sua proposta e’ la seguente:
    Mi dara’ un acconto degli ultimi 15 giorni di Giugno il 21 dello stesso mese , il 6 del mese di Luglio l’intera mensilita’ e il 21 dello stesso mese il saldo del mese precedente.
    Come mi devo comportare ? E’ legalmente fattibile?
    Grazie Federica

  22. Ryan Yasmin scrive:

    Ciao, vivo a Treviso in una casa vecchia che affitto da 4 anni, quando piove la cantina è sempre piena di acqua ed entrano i topi perchè c’è un grande bucco ed il proprietario non vuole far niente, lo steccato di legno cade a pezzi cosi il giardino non è più un luogo chiuso per la mia bimba, entra acqua dalle finestre e il portone, i radiatori non scaldano. questi sono alcunni problemi che ho e il proprietario non fa niente. lo pago €638 al mese, €200 in nero perchè sul contratto c’è scritto €438. cosa posso fare? sono inglese e non conosco bene la legge italiana. voglio far qualcosa, ho pensato di pagarlo solo la cifra sul contratto, posso farlo? aiuto perfavore, ho una bimba di 7 anni e sono stufa. grazie mille
    Yasmin

  23. maria bertamini scrive:

    bongiono forrei se potete un informazione sono in affitto dal 2006 stando in casa mi sono accorta che c’è una perdita di corrente più il bagno non funziona niente ,scarichi e sanitari vecchissimi faccio lavatrice mi viene puzzo di bottino ,ho chiesto se mi faceva queste riparazioni .risposte sono state io ho accettato cosi la casa sennò di trovarmene un altra. ma io come potevo sapere che aveva tutti questi difetti considerate ognl tanto il vaso si ottura cosa mi tocca fare.gli scarichi mi tocca andare avanti con idaulico liquido le bollette la media e300.00 ogni 2mesi. perfavore mi potete dire come mi devo comportare grazie tanto maria

  24. laura scrive:

    nella mia casa che affitto entrata la umidita.chi deve reparare la umidita nell muri io o il proptario della casa?

  25. ferrandina simona monica scrive:

    Ho un problema relativo alla gestione di un giardino della villa dove sono in affitto: il giardino è cinto da numerosi e grandi alberi di pino che vanno potati io credo che la normale potatura del giardino e delle aiuole spetta certamente a me in quanto affittuaria, ma la potatura degli oltre 20 alberi di pino e soprattutto per la parte che dà all’esterno versando in proprietà altrui, debba essere a carico del proprietario. Qualcuno mi sà dire se è così, o dove posso trovare la legge che regolamenta quasta cosa nello specifico? grazie mille!!!

  26. salvatore scrive:

    Salvatore 31 Agosto 2009 ore 4.27 pm.

    abito in un appartamento in affitto il rubinetto della cucina gocciola ho provato a sistemarlo ma è vecchio e bisogna cambiarlo devo pagare io o il mio padrone di casa??grazie

  27. Alfonso scrive:

    ho stipulato contratto transitorio (dal 1 agosto 2009) di un appartamento ammobiliato. Il contratto non è stato ancora registrato, l’agenzia immobiliare vuole da me i soldi in anticipo (gli ho detto che avrei potuto provvedere io a fare la registrazione altrimenti pago quando mi da ricevuta di registrazione fatta). Oltretutto il frezeer non funziona e la lavastoviglie perde (non potevo verificare perchè non c’era corrente, ho fatto io i contratti con luce, gas, acqua). Pago l’affitto, ho versato la cauzione, ho pagato la commissione all’agenzia. L’agenzia a questo punto però, non volendo farmi registrare da me il contratto, ha detto che il contratto è nullo. Io sono anche disposto a trovare un’altra sistemazione, avendo il tempo di trovarla. Posso riavere indietro cauzione e commissione pagata all’agenzia (che mi ha rilasciato fattura) ? Quanto tempo ho per lasciare l’appartamento ?
    Grazie

  28. giulia scrive:

    salve ho preso in affitto un appartamento a marzo sono entrata in casa già con diversi problemi che solo in parte sono stati risolti dal proprietario dopo una mensilità pagata a metà. ora gli infissi che aveva detto di aver fatto controllare non tengono più e il riscaldamento non funziona adeguatamente perchè le tubazioni sono troppo piccole e non arriva in tutta la casa il caldo dovuto. il locatopre è obbligato a risolvere i problemi a sue spese o no?io sono obbligata nel farttempo a pagare l’ intera mensilità? o sono nel giusto a pagarne solo la metà?se non risolve i problemi la casa non è agibile, come posso fare per ottenere i miei diritti senza dover affrontare un altro trasloco?

  29. tony brescia scrive:

    Salve vorrei fare la mia domanda. Sono in affitto da 2 anni e da poco ho effettuato il controllo caldaia pagando io come spese straordinarie( e questo è d’obbligo). Ora il tecnico mi ha detto che è ora di cambiare la caldaia perchè nn è + a norma e bisogna allargare il buco di sfiato. Premetto che la caldaia è del 1992 ed è stata ripagata tanto ormai da poter essere cambiata benissimo. Ho chiamato il proprietario e gli ho spiegato tutto lui dice che la caldaia nn vuole cambiarla perchè è una spesa eccessiva e la caldaia funziona. Cosa devo fare io? Non è obbligato a effettuare il cambio di caldaia e mettersi a norma? Grazie x le risposte

  30. patrizio torino scrive:

    salve, dal 95 sono inquilino in un appatamento con riscaldamento autonomo a gas, l’impianto era già predisposto ma la stufa è di mia propietà, (come da precedenti accordi, al momento di lasciare la casa la stufa resta al locatore). ora questa necessita di riparazioni consistenti se non addirittura della completa sostituzione, con probabile adeguamento dell’impianto alle nuove normative.
    vorrei sapere a carico di chi vanno le spese, se eseguo la sola riparzione della stufa, (soluzione provvisoria per passare questo inverno) oppure se viene rimesso a nuovo tutto l’impianto di riscaldameento con relativo adeguamento normativo.
    grazie x la risposta

  31. fiorenza scrive:

    si e bloccata la serraura della porta blindata… chi deve pagare la riparazione.. il padrone di casa?grazie

  32. Massimo scrive:

    volevo chiedere dato che sto per prendere un appartamento di nuova costruzione in affitto l’acquisto della caldaia spetta al proprietario o all’inquilino?

  33. fiorenza scrive:

    come faccio a legg la risp dove devo and a vedere… aiuto…

  34. mino scrive:

    sono in affito in un appartamento a piano terra con giardino c’è una pianta di magnolia all’interno del giardini che ha bisogno di manutenzione. La manutenzione spetta al propietario o a me ? grazie

  35. Beppe scrive:

    Ciao a tutti. noto che molti quesiti sono relativi ai diritti/doveri di proprietario ed affittuario, quindi consiglio di andare a leggersi gli art 1571 e seguenti del codice civile. Io l’ho fatto e noto che spesso quel che c’è scritto nei contratti è in parziale contrasto con il codice stesso. Ciò premesso, la domanda è se vale di più un articolo del contratto d’affitto o la norma generale del cod civ ?

  36. marco scrive:

    buogiorno vi volevo fare una domanda lo scarico del bagno rotto a causato grossi danni a due appartamenti al piano di sotto . la proprietaria vuole che paghi . é giusto ? vi prego urgentemente di rispondermi grazie