by _ambrown

La casa è riconosciuta nel nostro ordinamento come un diritto fondamentale dell’uomo. Per l’acquisto della prima casa lo Stato prevede una serie di facilitazioni, come l’aliquota ridotta per l’imposta di registro e la misura forfaittaria di imposte ipotecarie e catastali.

Per prima casa si intende la dimora abituale del contribuente o di un suo familiare fino al secondo grado di parentela, compresi i coniugi separati, ma non divorziati. Lo sconto fiscale vale anche per l’acquisto di pertinenze C/2 (cantina o soffitta), C/6 (box o posto auto) e C/7 (tettoia), il limite di una sola pertinenza per ciascuna categorie catastali.

Controlliamo insieme quali sono i requisiti per accedere alle agevolazioni fiscali.

L’abitazione

• non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal Decreto Ministeriale 2 agosto 1969, mentre non è rilevante la categoria catastale
• deve essere ubicata nel Comune dove l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall’ acquisto, oppure nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività
• se l’acquirente si è trasferito all’estero per lavoro, l’ immobile deve essere situato nel Comune dove ha sede o esercita l’attività l’azienda da cui dipende
• l’immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l’acquirente è cittadino italiano residente all’estero (iscritto all’AIRE, anagrafe degli italiani residenti all’estero)
• per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant’è che può essere acquistata con le agevolazioni prima casa anche un’abitazione affittata o da affittare dopo l’acquisto.

Acquisto da privato

Se il venditore dell’immobile è un privato non soggetto a Iva, si applica:

• l’imposta di registro del 3% invece che del 7% sul valore dichiarato
• le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro ciascuna

Gli atti di compravendita di immobili a uso abitativo e relative pertinenze, stipulati fra privati o fra un privato e un’impresa non costruttrice, devono obbligatoriamente contenere:

• il prezzo realmente pagato
• il valore catastale dell’immobile (su cui vengono calcolate le imposte di registro e ipotecarie-catastali)

Nell’atto notarile deve essere fatta esplicita richiesta di pagare le imposte sulla base del valore catastale.

Acquisto da impresa

Chi acquista casa da impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori, dovrà pagare:

• l’Iva ridotta al 4% (invece che del 10%)
• le imposte di registro, ipotecaria e catastale, in misura fissa pari a 168 euro ciascuna

In tal caso, la legge impone che nel rogito notarile venga inscritto l’esatto prezzo pattuito e che devono essere riportati le modalità di pagamento (estremi assegni, bonifici o altre modalità) e i dati identificativi e le modalità di pagamento dell’agente immobiliare eventualmente utilizzato.

Qualora la vendita venga effettuata da impresa non costruttrice, oppure costruttrice o ristrutturatrice, e la cessione avviene dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori, per la compravendita sono dovute:

• l’imposta di registro con aliquota del 3%
• le imposte ipotecaria e catastale di 168 euro ciascuna.

L’acquirente

Nell’atto di compravendita l’acquirente deve dichiarare:

• di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa
• di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l’immobile da acquistare, qualora già non vi risieda (è escluso il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia).

Perdita delle agevolazioni

L’acquirente perde il diritto a usufruire delle agevolazioni prima casa se:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false
• non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto
• vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Qualora decadessero le agevolazioni, l’acquirente dovrà corrispondere, al netto di quanto già versato:

• il residuo del 4% di imposta di registro (o del 6% di Iva)
• l’imposta ipotecaria del 2%
• l’imposta catastale dell’1%
• una soprattassa del 30%
• interessi legali dal 2,5 al 1,5% (decrescente in base all’anno d’acquisto)
• interessi di mora

Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento, versa le imposte dovute più interessi e soprattassa ridotta a un quarto.

Per la vendita della casa entro 5 anni dall’acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l’applicazione delle aliquote ordinarie e alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell’abitazione.

Accertamenti

L’Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l’azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti entro il termine massimo di tre anni. Il periodo si calcola a partire dallo scadere del termine previsto per soddisfare le richieste stabilite dalla legge:

• dalla data dell’atto di acquisto per le false dichiarazioni rilasciate sul possesso dei requisiti richiesti
• dallo scadere del termine dei 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel nuovo comune se al momento dell’acquisto si abitava in altra località
• dalla data di cambio di residenza per la vendita della casa entro cinque anni dall’acquisto, senza ricomprarne un’altra nei dodici mesi successivi.

I nuovi beneficiari

La Circolare n. 19/2001, indica come nuovi beneficiari delle agevolazioni fiscali:

• chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un’ impresa prima del 22 maggio 1993 con l’ Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993. In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell’immobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto;
• chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l’antecedente prima casa da un’ impresa, anche prima del 22 maggio 1993. Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell’immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l’acquisto della prima casa;
• chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con Iva ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto;
• chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all’ imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all’unico immobile interessato;
• chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o Iva dal singolo comproprietario per la propria quota;
• chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare “di lusso”;
• chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l’abbia acquistata con i benefici prima casa. Il credito d’ imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l’imponibile da tassare;
• chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l’effettiva destinazione.

Le agevolazioni mutuo prima casa

In base al Decreto del 17 dicembre 2010, n. 256 è in vigore il Regolamento del Fondo per l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali.

I requisiti indispensabili alla data di presentazione della domanda di mutuo sono:

• età del mutuatario inferiore a 35 anni (anche per le coppie coniugate)
• un reddito complessivo non superiore a 35.000 euro, rilevato dall’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE)
• non più del 50% del reddito complessivo imponibile ai fini IRPEF deve derivare da contratto di lavoro dipendente a tempo indeterminato
• il mutuatario non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, salvo quelli acquisiti per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
• l’immobile da acquistare non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
• l’abitazione non deve avere una superficie superiore a 90 metri quadrati.

Fonte: www.dossier.net

Ho dovuto fare alcune ricerche in merito ai contratti di affitto delle case ed ai diritti/doveri del locatore e dell’affittuario perché mia sorella ha appena preso in affitto una casa e vuole essere sicura che tutto sia in regola. Come sempre nulla deve essere lasciato al caso. La solita precisina! Peccato non ci capisca niente di Internet e sia sempre io a dover fare il lavoro sporco. Comunque, conoscere cose nuove non mi fa certo male.

Ho così imparato che la locazione è regolamentata dall’articolo 1571 del codice civile e viene definita come un contratto con il quale una parte, il locatore, si impegna a concedere ad un’altra parte, il conduttore, il godimento di una cosa mobile o immobile per un dato tempo, dietro il pagamento di un determinato corrispettivo. La normativa stabilisce che un contratto che si riferisce all’affitto di un’unità abitativa, obbligatoriamente, deve avere la forma scritta, pena l’annullamento dello stesso.

Doveri del locatore (o proprietario) – art. 1575 codice civile

1. Il locatore deve garantire e consegnare la casa in un buono stato di manutenzione. L’immobile non deve quindi necessitare di nessuna riparazione o altro intervento prima che l’inquilino vi entri;
2. ha l’obbligo di farsi carico delle riparazioni che sono necessarie per mantenere il buono stato della casa e per garantirne l’idoneità per tutta la durata del rapporto di affitto, fatte salve solo quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore;
3. ha l’obbligo di farsi carico delle opere di manutenzione straordinaria richieste dalle condizioni in cui si trova l’immobile;
4. ha l’obbligo di garantire all’inquilino il pacifico godimento della casa nell’ipotesi che qualcuno possa avanzare pretese sullo stesso;
5. spetta sempre al proprietario l’adeguamento dell’immobile alle nuove disposizioni di legge, ogni volta che queste vengono emanate;

Doveri del conduttore (o inquilino) – art. 1587 codice civile

1. Il conduttore ha l’obbligo di servirsi della casa per l’uso determinato dal contratto e usando la “diligenza del buon padre di famiglia”;
2. ha l’obbligo di pagare il corrispettivo periodico alla scadenza prestabilita, rispettando sempre le modalità di pagamento pattuite;
3. ha l’obbligo di restituire la casa alla scadenza del contratto nello stesso stato in cui si trovava quando gli è stata consegnata;
4. ha l’obbligo di rispondere della perdita e del deterioramento della cosa avvenute nel corso della locazione, anche se causate da un incendio, qualora non venga provato che siano accaduti per fatti non imputabili all’inquilino;
5. in caso voglia apportare dei cambiamenti all’abitazione, l’inquilino deve chiedere il permesso al proprietario. Questo serve ad evitare che il proprietario, alla fine del contratto di locazione, pretenda che l’abitazione torni come era prima. A meno che non abbia chiesto, e ottenuto, preventivamente il consenso del proprietario, l’inquilino non ha il diritto di chiedergli il pagamento delle spese sostenute per i miglioramenti apportati;
6. le riparazioni urgenti possano essere eseguite direttamente dal conduttore, salvo rimborso da parte del proprietario, purché gliene sia data contestuale comunicazione;

AGGIORNAMENTI
Visti i numerosi commenti ricevuti mi pare doveroso ribadire come io non sia in grado di rispondere a tutti questi vostri importantissimi quesiti in quanto non faccio parte di uno studio di consulenza legale ma solo di una rivista d’informazione. Vorrei potervi aiutare in qualche modo ma l’unico consiglio che posso darvi, seppur misero, è quello di rivolgervi ad una delle tante associazioni che seguono problematiche di questo tipo.

• Su un prestito da 100mila euro contratto nel settembre del 2005 (periodo in cui i tassi erano al minimo storico poco sopra il 2%) l’aumento della rata mensile è pari ad un 3% cioè circa 20 euro
• Su un mutuo a 30 anni agganciato all’Euribor 3 mesi l’aumento è di 28 euro (il 5,1% in più)
• Sui mutui decennali legati all’Euribor a un mese l’aumento è, invece, di 13 euro (+ 1,2%).

Insomma la situazione attuale si può definire quantomeno anomala con tassi a lunga scadenza (gli Eurirs o Irs, i tassi interbancari di riferimento utilizzati come parametro di indicizzazione dei mutui a tasso fisso) sugli stessi livelli o addirittura più bassi di alcuni tassi a breve durata. Non stupisce, quindi, che dopo tutte il terremoto provocati dai mutui ad alto rischio americani il 70% degli italiani preferisca contrarre un mutuo a tasso fisso.

Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse, espresso in percentuale e su base annua, applicato dagli istituti finanziari all’importo lordo del credito concesso al cliente. Viene utilizzato per calcolare la quota di interesse, basato sull’ammontare dell’importo finanziato e sulla durata del prestito. Insieme alla quota capitale concorre a determinare la rata del rimborso. Nel suo calcolo, però non sono conteggiati gli oneri accessori come le provviggioni, le spese e le imposte (nel concreto le spese di istruttoria della pratica per il finanziamento, le spese di assicurazione e garanzia, le spese di riscossione delle rate ecc).

E’ per questo che la legge stabilisce, a garanzia del consumatore, che gli annunci pubblicitari e le offerte, effettuati con qualsiasi mezzo di informazione, debbano indicare anche il TAEG e il periodo di validità delle eventuali promozioni.

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), o ISC (Indice Sintetico) include, in caso di mutuo, il tasso di ingresso del mutuo, il tasso a regime del mutuo (dato da tasso di mercato + spread), le spese di istruttoria pratica, l’imposta sostitutiva, l’assicurazione obbligatoria per il mutuo contro scoppio e incendio dell’immobile dato in ipoteca. Non include le assicurazioni facoltative, come la copertura caso morte. Il TAEG però non include altri costi come le spese e penali per estinzione anticipata del mutuo e il costo dell’assicurazione facoltativa sul mutuo.

Un calcolo fai-da-te del Taeg può essere fatto sul sito dell’Associazione Italiana del credito al consumo e immobiliare

Soglie d’usura e tassi massimi applicabili

La Banca d’Italia emette ogni tre mesi un documento con il quale impone agli istituti finanziari i tassi massimi applicabili per le singole operazioni di finanziamento. I tassi massimi applicabili per importi erogati fino a 5.000 Euro sono più alti (in quanto influiscono notevolmente i costi di apertura del credito) e si aggirano intorno al 26 – 29%. Per importi oltre i 5.000 Euro i tassi massimi si aggirano intorno al 18 – 22%.Per conoscere i tassi anti-usura aggiornati si può consultare la sezione apposita nel sito dell’Ufficio Italiano Cambi