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Dopo un lungo periodo di rodaggio, denuncie e segnalazioni sembra che il trasferimento del mutuo ad un’altra banca sia finalmente diventato gratuito. Cosa che rende molto allettante la ricerca di istituti di credito disposti a fornire condizioni migliori rispetto a quelli con cui si è contratto il mutuo originariamente. La ‘portabilità del mutuo’ è stata introdotta dalla Legge 40 del 2 aprile 2007 (la cosiddetta Legge Bersani). In questa legge viene consentito ad un mutuatario di trasferire il suo mutuo ad un’altra banca che gli propone condizioni migliori di quelle previste dal vecchio finanziamento.

Sono diversi gli istituti di credito che offrono questa possibilità e si sono adeguati alla normativa:

• Gruppo Banca Sella,
• Intesa San Paolo,
• Monte Paschi,
• Banca Carige,
• Barclays Italia,
• Banca C. R. Firenze
• Credem.

In pratica la legge vigente prevede il trasferimento gratuito dell’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo originario a favore del nuovo. In questo modo, mentre prima la sostituzione di mutuo implicava la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione di una nuova, l’operazione viene svolta attraverso un unico atto di surrogazione, con conseguente risparmio sui costi notarili e di imposta, il cui pagamento non andrà così rifatto. Il mutuarlo, inoltre, potrà continuare ad usufruire della detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi pagati sul mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale. L’unica condizione imprescindibile è però che l’importo erogato dovrà essere pari al debito residuo del vecchio mutuo.

Chi conoscesse altri Istituti di credito che applicano la portabilità dei mutui, se vuole me lo può segnalare così aggiorno l’elenco.

Sto cercando con un po’ di fatica di capire le agevolazioni e i benefici previsti dalla finanziaria 2008, ora all’esame della Camera, spettanti alle famiglie italiane. Alla casa è dedicato il 95% dei 2,2 miliardi di benefici messi in campo dal Ddl. Se è veramente così non posso che rallegrarmene. La voce che sicuramente mi interessa di più è quella dell’Ici. Nel suo primo passaggio parlamentare al Senato, come leggo su IlSole24Ore, la nuova detrazione statale sull’Ici ora comprende anche i proprietari che possono contare su un reddito superiore a 50mila euro lordi. Visco ha esternato le sue perplessità a tal proposito ed effettivamente sono escluse solo quelle persone che possiedono abitazioni signorili (categoria catastale A/1), ville (A/6), castelli e palazzi storici, forse un po’ pochini. L’Ici per l’abitazione principale, nella nuova finanziaria, ha subito un sostanzioso taglio. Nella versione approvata al Senato, la nuova detrazione è pari all’1,33 per mille del valore catastale, in altre parole, lo sconto è pari a 66,5 euro per ogni 50mila euro di valore catastale del nostro immobile. Quindi, in termini assoluti, il beneficio è maggiore se il valore della casa è maggiore, ma in termini relativi (in percentuale) lo sconto più alto spetta a chi ha abitazioni più economiche. Forse riportando l’esempio del quotidiano di Confindustria si semplifica il concetto:
“un appartamento di 140 metri quadri in centro a Milano, per esempio, raggiunge la detrazione massima di 200 euro, ma l’Ici che rimane da pagare ammonta comunque a 717 euro, e il beneficio è del 28%; rimanendo a Milano, ma spostandosi in una casa più piccola (90 metri quadrati) e in periferia, lo sconto si ferma a 80 euro, ma taglia l’imposta del 45 per cento”.
Per chi ha contratto un mutuo, la finanziaria 2008, prevede un aumento dello sconto fiscale pari a 760 euro quindi, rispetto al vecchio tetto, il beneficio massimo è del 10,6%. Anche se la detrazione sugli interessi passivi arriva al massimo a 73 euro in più all’anno rispetto a quella già prevista dal 2000. Altre misure che potrebbero essere interessanti riguardano, il trasporto pubblico locale (con uno sconto al massimo di 47,5 euro l’anno), gli anziani, che saranno esonerati dal pagamento del canone Rai se ultra 75enni e con un reddito basso (devo ricordarmi di dirlo a mia madre) e l’esclusione della prima casa dai calcoli sui redditi rilevanti per le detrazioni per carichi familiari. In realtà queste ultime due misure fanno un po’ scappare da ridere, se non da piangere. Potranno, infatti, non pagare il canone Rai solo 400 soggetti in tutt’Italia (quindi posso anche evitare di dirlo a mia madre) e l’esclusione della prima casa dai calcoli, in realtà, porterà un beneficio reale a pochissimi contribuenti.

La bufera subprime non è ancora passata. Dopo che l’Ocse ha tagliato le previsioni di crescita dell’Unione Europea al 2,6%, dal 2,7% precedente, ora arriva anche la notizia, comunque prevedibile, che anche le rate dei prestiti a tasso variabile italiani subiranno variazioni. Nelle ultime settimane il tasso Euribor (il tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile) ha registrato un sensibile rialzo passando dal 4,10% di fine luglio al 4,46% di fine agosto, quello a un mese, e dal 4,26% al 4,74%, quello a tre mesi. Tra le motivazioni di questo aumento anche la crisi di fiducia che ha investito gli stessi istituti di credito che hanno deciso di aumentare i tassi di interesse per potersi meglio tutelare. Il Sole24ore semplifica il concetto con alcuni esempi pratici:

• Su un prestito da 100mila euro contratto nel settembre del 2005 (periodo in cui i tassi erano al minimo storico poco sopra il 2%) l’aumento della rata mensile è pari ad un 3% cioè circa 20 euro
• Su un mutuo a 30 anni agganciato all’Euribor 3 mesi l’aumento è di 28 euro (il 5,1% in più)
• Sui mutui decennali legati all’Euribor a un mese l’aumento è, invece, di 13 euro (+ 1,2%).

Insomma la situazione attuale si può definire quantomeno anomala con tassi a lunga scadenza (gli Eurirs o Irs, i tassi interbancari di riferimento utilizzati come parametro di indicizzazione dei mutui a tasso fisso) sugli stessi livelli o addirittura più bassi di alcuni tassi a breve durata. Non stupisce, quindi, che dopo tutte il terremoto provocati dai mutui ad alto rischio americani il 70% degli italiani preferisca contrarre un mutuo a tasso fisso.

Quando si deve richiedere un finanziamento ci si trova sempre attorniati da una miriadi di proposte. Molte delle pubblicità degli istituti finanziari che erogano il prestito parlano di finanziamenti a tasso zero. In questo caso il tasso zero è riferito al TAN. Si deve fare, allora, molta attenzione e andare subito a verificare l’importo del TAEG, che soprattutto quando i finanziamenti sono per cifre basse o per brevi periodi di tempo, può non essere così irrilevante. Ma cosa significano queste due sigle che appaiono, troppo spesso con caratteri minuscoli, alla fine dei contratti?:

Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse, espresso in percentuale e su base annua, applicato dagli istituti finanziari all’importo lordo del credito concesso al cliente. Viene utilizzato per calcolare la quota di interesse, basato sull’ammontare dell’importo finanziato e sulla durata del prestito. Insieme alla quota capitale concorre a determinare la rata del rimborso. Nel suo calcolo, però non sono conteggiati gli oneri accessori come le provviggioni, le spese e le imposte (nel concreto le spese di istruttoria della pratica per il finanziamento, le spese di assicurazione e garanzia, le spese di riscossione delle rate ecc).

E’ per questo che la legge stabilisce, a garanzia del consumatore, che gli annunci pubblicitari e le offerte, effettuati con qualsiasi mezzo di informazione, debbano indicare anche il TAEG e il periodo di validità delle eventuali promozioni.

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), o ISC (Indice Sintetico) include, in caso di mutuo, il tasso di ingresso del mutuo, il tasso a regime del mutuo (dato da tasso di mercato + spread), le spese di istruttoria pratica, l’imposta sostitutiva, l’assicurazione obbligatoria per il mutuo contro scoppio e incendio dell’immobile dato in ipoteca. Non include le assicurazioni facoltative, come la copertura caso morte. Il TAEG però non include altri costi come le spese e penali per estinzione anticipata del mutuo e il costo dell’assicurazione facoltativa sul mutuo.

Un calcolo fai-da-te del Taeg può essere fatto sul sito dell’Associazione Italiana del credito al consumo e immobiliare

Soglie d’usura e tassi massimi applicabili

La Banca d’Italia emette ogni tre mesi un documento con il quale impone agli istituti finanziari i tassi massimi applicabili per le singole operazioni di finanziamento. I tassi massimi applicabili per importi erogati fino a 5.000 Euro sono più alti (in quanto influiscono notevolmente i costi di apertura del credito) e si aggirano intorno al 26 - 29%. Per importi oltre i 5.000 Euro i tassi massimi si aggirano intorno al 18 - 22%.Per conoscere i tassi anti-usura aggiornati si può consultare la sezione apposita nel sito dell’Ufficio Italiano Cambi

Quasi tutte le famiglie, prima o poi, devono affrontare la questione dell’acquisto di una casa e sempre più spesso per poterlo fare è necessario richiedere un mutuo. Con gli aumenti esorbitanti del prezzo delle case, infatti, sempre più sono le persone che non possono permettersi di comprare un appartamento senza chiedere un aiuto finanziario. Molte sono le scelte attente e ragionate che si devono fare per poter concludere, nel migliore dei modi e senza pentimenti, un contratto di questo tipo. Di seguito ho elencato alcuni consigli utili:

1. Prima di sottoscrivere una proposta di acquisto, dovete sempre chiedere all’agente immobiliare di inserire la clausola ‘Proposta vincolata all’accettazione del mutuo’, così facendo non perdete l’acconto versato se non riuscite ad ottenere il finanziamento richiesto;

2. E’ necessario confrontare e valutare con attenzione le diverse proposte presenti sul mercato (sia quelle online, sia quelle delle banche e degli istituti di credito specializzati). In questo modo si ha maggiori probabilità di trovare la proposta che meglio si adatta alle proprie esigenze. Uno dei parametri più utili, per valutare l’offerta di mutuo di una banca, è il Taeg (o Isc – Indicatore sintetico di costo) che riassume, in percentuale, l’insieme delle spese associabili al finanziamento;

3. Nel valutare le offerte di mutuo a tasso variabile è necessario tenere in considerazione che tale tasso è formato da due componenti: Euribor e Spread. L’Euribor è determinato dal mercato, quindi non è modificabile, lo Spread, in pratica il guadagno della banca, è l’elemento sul quale è possibile trattare, soprattutto quando il finanziamento richiesto ha una percentuale inferiore al 70% del valore dell’immobile;

4. Informarsi sempre se il tasso proposto è un tasso d’ingresso o un tasso a regime, perché molte banche pubblicizzano mutui con un tasso d’ingresso interessante per attirare clienti ma, dopo un breve periodo, lo aumentano almeno di un punto;

5. Quando si è indecisi tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile è sempre bene tenere conto dei pregi e dei vantaggi di entrambi. Principale vantaggio del tasso fisso è la possibilità di una migliore pianificazione della spesa da parte del mutuatario, di contro, però la garanzia di stabilità del tasso comporta un costo tendenzialmente più elevato rispetto ad altre soluzioni di finanziamento. Un tasso fisso è consigliabile anche quando è previsto un aumento dell’inflazione e quindi dei tassi oppure quando il richiedente è un lavoratore dipendente con uno stipendio medio. Il tasso variabile, invece, permette di risparmiare qualora ci sia un calo dei tassi di mercato , ma se questi dovessero salire si determinerebbe un aumento dell’importo delle rate. Il tasso variabile è conveniente per i richiedenti che hanno un reddito medio alto o quando il mutuo è di importo elevato. Si deve tenere conto che esistono anche soluzioni di mutuo ‘intermedie’ (come i mutui a tasso misto;

6. Tenere sempre conto anche dei tempi di erogazione. Di solito per ottenere materialmente il denaro dalla banca passano mediamente 40-50 giorni dalla richiesta, quindi la data del rogito deve essere fissata sufficientemente lontana;

7. Attenzione, molte banche respingono la richiesta di mutuo se l’immobile è pervenuto per donazione. Questo a causa della nostra legislazione in materia di donazioni e successioni. Le donazioni possono infatti essere impugnate da eredi legittimi che si sentono defraudati dalla donazione e le banche non vogliono correre questo rischio. Nel caso in cui gli eredi impugnassero la donazione l’ipoteca in favore della banca non avrebbe più nessun valore;

8. Il contratto che stiamo per sottoscrivere deve sempre offrire la possibilità di rimborso del capitale residuo prima della scadenza naturale del mutuo. Controllare sempre l’importo della penale in questi specifico caso. La ‘penale per estinzione anticipata’ mediamente può andare da un minimo dello 0% a un massimo del 4%;

9. E’ consigliabile richiedere, con un certo anticipo rispetto alla data della sottoscrizione, una copia del testo del contratto e delle condizioni generali per poterli leggere attentamente. Per avere chiarimenti sulla corretta comprensione del documento ci si può rivolgere alle associazioni dei consumatori oppure al notaio.

Queste informazioni sono state raccolte su:

Mutuoideale.com

Migliormutuo.it

Spaziomutui.com

sui quali è possibile trovare altre informazioni in materia di mutui e di finanziamenti.