by _ambrown

La casa è riconosciuta nel nostro ordinamento come un diritto fondamentale dell’uomo. Per l’acquisto della prima casa lo Stato prevede una serie di facilitazioni, come l’aliquota ridotta per l’imposta di registro e la misura forfaittaria di imposte ipotecarie e catastali.

Per prima casa si intende la dimora abituale del contribuente o di un suo familiare fino al secondo grado di parentela, compresi i coniugi separati, ma non divorziati. Lo sconto fiscale vale anche per l’acquisto di pertinenze C/2 (cantina o soffitta), C/6 (box o posto auto) e C/7 (tettoia), il limite di una sola pertinenza per ciascuna categorie catastali.

Controlliamo insieme quali sono i requisiti per accedere alle agevolazioni fiscali.

L’abitazione

• non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal Decreto Ministeriale 2 agosto 1969, mentre non è rilevante la categoria catastale
• deve essere ubicata nel Comune dove l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall’ acquisto, oppure nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività
• se l’acquirente si è trasferito all’estero per lavoro, l’ immobile deve essere situato nel Comune dove ha sede o esercita l’attività l’azienda da cui dipende
• l’immobile può essere ubicato in qualsiasi Comune del territorio italiano se l’acquirente è cittadino italiano residente all’estero (iscritto all’AIRE, anagrafe degli italiani residenti all’estero)
• per fruire delle agevolazioni prima casa non è necessario che l’immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, tant’è che può essere acquistata con le agevolazioni prima casa anche un’abitazione affittata o da affittare dopo l’acquisto.

Acquisto da privato

Se il venditore dell’immobile è un privato non soggetto a Iva, si applica:

• l’imposta di registro del 3% invece che del 7% sul valore dichiarato
• le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro ciascuna

Gli atti di compravendita di immobili a uso abitativo e relative pertinenze, stipulati fra privati o fra un privato e un’impresa non costruttrice, devono obbligatoriamente contenere:

• il prezzo realmente pagato
• il valore catastale dell’immobile (su cui vengono calcolate le imposte di registro e ipotecarie-catastali)

Nell’atto notarile deve essere fatta esplicita richiesta di pagare le imposte sulla base del valore catastale.

Acquisto da impresa

Chi acquista casa da impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori, dovrà pagare:

• l’Iva ridotta al 4% (invece che del 10%)
• le imposte di registro, ipotecaria e catastale, in misura fissa pari a 168 euro ciascuna

In tal caso, la legge impone che nel rogito notarile venga inscritto l’esatto prezzo pattuito e che devono essere riportati le modalità di pagamento (estremi assegni, bonifici o altre modalità) e i dati identificativi e le modalità di pagamento dell’agente immobiliare eventualmente utilizzato.

Qualora la vendita venga effettuata da impresa non costruttrice, oppure costruttrice o ristrutturatrice, e la cessione avviene dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori, per la compravendita sono dovute:

• l’imposta di registro con aliquota del 3%
• le imposte ipotecaria e catastale di 168 euro ciascuna.

L’acquirente

Nell’atto di compravendita l’acquirente deve dichiarare:

• di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa
• di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l’immobile da acquistare, qualora già non vi risieda (è escluso il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia).

Perdita delle agevolazioni

L’acquirente perde il diritto a usufruire delle agevolazioni prima casa se:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false
• non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto
• vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Qualora decadessero le agevolazioni, l’acquirente dovrà corrispondere, al netto di quanto già versato:

• il residuo del 4% di imposta di registro (o del 6% di Iva)
• l’imposta ipotecaria del 2%
• l’imposta catastale dell’1%
• una soprattassa del 30%
• interessi legali dal 2,5 al 1,5% (decrescente in base all’anno d’acquisto)
• interessi di mora

Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento, versa le imposte dovute più interessi e soprattassa ridotta a un quarto.

Per la vendita della casa entro 5 anni dall’acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l’applicazione delle aliquote ordinarie e alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell’abitazione.

Accertamenti

L’Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l’azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti entro il termine massimo di tre anni. Il periodo si calcola a partire dallo scadere del termine previsto per soddisfare le richieste stabilite dalla legge:

• dalla data dell’atto di acquisto per le false dichiarazioni rilasciate sul possesso dei requisiti richiesti
• dallo scadere del termine dei 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel nuovo comune se al momento dell’acquisto si abitava in altra località
• dalla data di cambio di residenza per la vendita della casa entro cinque anni dall’acquisto, senza ricomprarne un’altra nei dodici mesi successivi.

I nuovi beneficiari

La Circolare n. 19/2001, indica come nuovi beneficiari delle agevolazioni fiscali:

• chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un’ impresa prima del 22 maggio 1993 con l’ Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993. In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell’immobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto;
• chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l’antecedente prima casa da un’ impresa, anche prima del 22 maggio 1993. Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell’immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l’acquisto della prima casa;
• chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con Iva ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto;
• chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all’ imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all’unico immobile interessato;
• chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o Iva dal singolo comproprietario per la propria quota;
• chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare “di lusso”;
• chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l’abbia acquistata con i benefici prima casa. Il credito d’ imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l’imponibile da tassare;
• chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l’effettiva destinazione.

Le agevolazioni mutuo prima casa

In base al Decreto del 17 dicembre 2010, n. 256 è in vigore il Regolamento del Fondo per l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa da parte delle giovani coppie o dei nuclei familiari monogenitoriali.

I requisiti indispensabili alla data di presentazione della domanda di mutuo sono:

• età del mutuatario inferiore a 35 anni (anche per le coppie coniugate)
• un reddito complessivo non superiore a 35.000 euro, rilevato dall’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE)
• non più del 50% del reddito complessivo imponibile ai fini IRPEF deve derivare da contratto di lavoro dipendente a tempo indeterminato
• il mutuatario non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, salvo quelli acquisiti per successione a causa di morte, anche in comunione con altro successore, e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
• l’immobile da acquistare non deve rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
• l’abitazione non deve avere una superficie superiore a 90 metri quadrati.

Fonte: www.dossier.net

Dopo un lungo periodo di rodaggio, denuncie e segnalazioni sembra che il trasferimento del mutuo ad un’altra banca sia finalmente diventato gratuito. Cosa che rende molto allettante la ricerca di istituti di credito disposti a fornire condizioni migliori rispetto a quelli con cui si è contratto il mutuo originariamente. La ‘portabilità del mutuo’ è stata introdotta dalla Legge 40 del 2 aprile 2007 (la cosiddetta Legge Bersani). In questa legge viene consentito ad un mutuatario di trasferire il suo mutuo ad un’altra banca che gli propone condizioni migliori di quelle previste dal vecchio finanziamento.

Sono diversi gli istituti di credito che offrono questa possibilità e si sono adeguati alla normativa:

• Gruppo Banca Sella,
• Intesa San Paolo,
• Monte Paschi,
• Banca Carige,
• Barclays Italia,
• Banca C. R. Firenze
• Credem.

In pratica la legge vigente prevede il trasferimento gratuito dell’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo originario a favore del nuovo. In questo modo, mentre prima la sostituzione di mutuo implicava la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione di una nuova, l’operazione viene svolta attraverso un unico atto di surrogazione, con conseguente risparmio sui costi notarili e di imposta, il cui pagamento non andrà così rifatto. Il mutuarlo, inoltre, potrà continuare ad usufruire della detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi pagati sul mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale. L’unica condizione imprescindibile è però che l’importo erogato dovrà essere pari al debito residuo del vecchio mutuo.

Chi conoscesse altri Istituti di credito che applicano la portabilità dei mutui, se vuole me lo può segnalare così aggiorno l’elenco.

Sto cercando con un po’ di fatica di capire le agevolazioni e i benefici previsti dalla finanziaria 2008, ora all’esame della Camera, spettanti alle famiglie italiane. Alla casa è dedicato il 95% dei 2,2 miliardi di benefici messi in campo dal Ddl. Se è veramente così non posso che rallegrarmene. La voce che sicuramente mi interessa di più è quella dell’Ici. Nel suo primo passaggio parlamentare al Senato, come leggo su IlSole24Ore, la nuova detrazione statale sull’Ici ora comprende anche i proprietari che possono contare su un reddito superiore a 50mila euro lordi. Visco ha esternato le sue perplessità a tal proposito ed effettivamente sono escluse solo quelle persone che possiedono abitazioni signorili (categoria catastale A/1), ville (A/6), castelli e palazzi storici, forse un po’ pochini. L’Ici per l’abitazione principale, nella nuova finanziaria, ha subito un sostanzioso taglio. Nella versione approvata al Senato, la nuova detrazione è pari all’1,33 per mille del valore catastale, in altre parole, lo sconto è pari a 66,5 euro per ogni 50mila euro di valore catastale del nostro immobile. Quindi, in termini assoluti, il beneficio è maggiore se il valore della casa è maggiore, ma in termini relativi (in percentuale) lo sconto più alto spetta a chi ha abitazioni più economiche. Forse riportando l’esempio del quotidiano di Confindustria si semplifica il concetto:
“un appartamento di 140 metri quadri in centro a Milano, per esempio, raggiunge la detrazione massima di 200 euro, ma l’Ici che rimane da pagare ammonta comunque a 717 euro, e il beneficio è del 28%; rimanendo a Milano, ma spostandosi in una casa più piccola (90 metri quadrati) e in periferia, lo sconto si ferma a 80 euro, ma taglia l’imposta del 45 per cento”.
Per chi ha contratto un mutuo, la finanziaria 2008, prevede un aumento dello sconto fiscale pari a 760 euro quindi, rispetto al vecchio tetto, il beneficio massimo è del 10,6%. Anche se la detrazione sugli interessi passivi arriva al massimo a 73 euro in più all’anno rispetto a quella già prevista dal 2000. Altre misure che potrebbero essere interessanti riguardano, il trasporto pubblico locale (con uno sconto al massimo di 47,5 euro l’anno), gli anziani, che saranno esonerati dal pagamento del canone Rai se ultra 75enni e con un reddito basso (devo ricordarmi di dirlo a mia madre) e l’esclusione della prima casa dai calcoli sui redditi rilevanti per le detrazioni per carichi familiari. In realtà queste ultime due misure fanno un po’ scappare da ridere, se non da piangere. Potranno, infatti, non pagare il canone Rai solo 400 soggetti in tutt’Italia (quindi posso anche evitare di dirlo a mia madre) e l’esclusione della prima casa dai calcoli, in realtà, porterà un beneficio reale a pochissimi contribuenti.

• Su un prestito da 100mila euro contratto nel settembre del 2005 (periodo in cui i tassi erano al minimo storico poco sopra il 2%) l’aumento della rata mensile è pari ad un 3% cioè circa 20 euro
• Su un mutuo a 30 anni agganciato all’Euribor 3 mesi l’aumento è di 28 euro (il 5,1% in più)
• Sui mutui decennali legati all’Euribor a un mese l’aumento è, invece, di 13 euro (+ 1,2%).

Insomma la situazione attuale si può definire quantomeno anomala con tassi a lunga scadenza (gli Eurirs o Irs, i tassi interbancari di riferimento utilizzati come parametro di indicizzazione dei mutui a tasso fisso) sugli stessi livelli o addirittura più bassi di alcuni tassi a breve durata. Non stupisce, quindi, che dopo tutte il terremoto provocati dai mutui ad alto rischio americani il 70% degli italiani preferisca contrarre un mutuo a tasso fisso.

Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse, espresso in percentuale e su base annua, applicato dagli istituti finanziari all’importo lordo del credito concesso al cliente. Viene utilizzato per calcolare la quota di interesse, basato sull’ammontare dell’importo finanziato e sulla durata del prestito. Insieme alla quota capitale concorre a determinare la rata del rimborso. Nel suo calcolo, però non sono conteggiati gli oneri accessori come le provviggioni, le spese e le imposte (nel concreto le spese di istruttoria della pratica per il finanziamento, le spese di assicurazione e garanzia, le spese di riscossione delle rate ecc).

E’ per questo che la legge stabilisce, a garanzia del consumatore, che gli annunci pubblicitari e le offerte, effettuati con qualsiasi mezzo di informazione, debbano indicare anche il TAEG e il periodo di validità delle eventuali promozioni.

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), o ISC (Indice Sintetico) include, in caso di mutuo, il tasso di ingresso del mutuo, il tasso a regime del mutuo (dato da tasso di mercato + spread), le spese di istruttoria pratica, l’imposta sostitutiva, l’assicurazione obbligatoria per il mutuo contro scoppio e incendio dell’immobile dato in ipoteca. Non include le assicurazioni facoltative, come la copertura caso morte. Il TAEG però non include altri costi come le spese e penali per estinzione anticipata del mutuo e il costo dell’assicurazione facoltativa sul mutuo.

Un calcolo fai-da-te del Taeg può essere fatto sul sito dell’Associazione Italiana del credito al consumo e immobiliare

Soglie d’usura e tassi massimi applicabili

La Banca d’Italia emette ogni tre mesi un documento con il quale impone agli istituti finanziari i tassi massimi applicabili per le singole operazioni di finanziamento. I tassi massimi applicabili per importi erogati fino a 5.000 Euro sono più alti (in quanto influiscono notevolmente i costi di apertura del credito) e si aggirano intorno al 26 – 29%. Per importi oltre i 5.000 Euro i tassi massimi si aggirano intorno al 18 – 22%.Per conoscere i tassi anti-usura aggiornati si può consultare la sezione apposita nel sito dell’Ufficio Italiano Cambi