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Ho dovuto fare alcune ricerche in merito ai contratti di affitto delle case ed ai diritti/doveri del locatore e dell’affittuario perché mia sorella ha appena preso in affitto una casa e vuole essere sicura che tutto sia in regola. Come sempre nulla deve essere lasciato al caso. La solita precisina! Peccato non ci capisca niente di Internet e sia sempre io a dover fare il lavoro sporco. Comunque, conoscere cose nuove non mi fa certo male.

Ho così imparato che la locazione è regolamentata dall’articolo 1571 del codice civile e viene definita come un contratto con il quale una parte, il locatore, si impegna a concedere ad un’altra parte, il conduttore, il godimento di una cosa mobile o immobile per un dato tempo, dietro il pagamento di un determinato corrispettivo. La normativa stabilisce che un contratto che si riferisce all’affitto di un’unità abitativa, obbligatoriamente, deve avere la forma scritta, pena l’annullamento dello stesso.

Doveri del locatore (o proprietario) – art. 1575 codice civile

1. Il locatore deve garantire e consegnare la casa in un buono stato di manutenzione. L’immobile non deve quindi necessitare di nessuna riparazione o altro intervento prima che l’inquilino vi entri;
2. ha l’obbligo di farsi carico delle riparazioni che sono necessarie per mantenere il buono stato della casa e per garantirne l’idoneità per tutta la durata del rapporto di affitto, fatte salve solo quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore;
3. ha l’obbligo di farsi carico delle opere di manutenzione straordinaria richieste dalle condizioni in cui si trova l’immobile;
4. ha l’obbligo di garantire all’inquilino il pacifico godimento della casa nell’ipotesi che qualcuno possa avanzare pretese sullo stesso;
5. spetta sempre al proprietario l’adeguamento dell’immobile alle nuove disposizioni di legge, ogni volta che queste vengono emanate;

Doveri del conduttore (o inquilino) – art. 1587 codice civile

1. Il conduttore ha l’obbligo di servirsi della casa per l’uso determinato dal contratto e usando la “diligenza del buon padre di famiglia”;
2. ha l’obbligo di pagare il corrispettivo periodico alla scadenza prestabilita, rispettando sempre le modalità di pagamento pattuite;
3. ha l’obbligo di restituire la casa alla scadenza del contratto nello stesso stato in cui si trovava quando gli è stata consegnata;
4. ha l’obbligo di rispondere della perdita e del deterioramento della cosa avvenute nel corso della locazione, anche se causate da un incendio, qualora non venga provato che siano accaduti per fatti non imputabili all’inquilino;
5. in caso voglia apportare dei cambiamenti all’abitazione, l’inquilino deve chiedere il permesso al proprietario. Questo serve ad evitare che il proprietario, alla fine del contratto di locazione, pretenda che l’abitazione torni come era prima. A meno che non abbia chiesto, e ottenuto, preventivamente il consenso del proprietario, l’inquilino non ha il diritto di chiedergli il pagamento delle spese sostenute per i miglioramenti apportati;
6. le riparazioni urgenti possano essere eseguite direttamente dal conduttore, salvo rimborso da parte del proprietario, purché gliene sia data contestuale comunicazione;

Il rogito è il documento finale di una compravendita, è l’atto formale in cui si sancisce l’avvenuto passaggio di proprietà. All’interno del rogito sono riportati tutti i dati identificativi dell’unità immobiliare. Come è ben noto, tale documento viene steso da un notaio, scelto dall’acquirente, che provvede alla registrazione e alle incombenze che la legge italiana prevede. Il notaio, inoltre, provvede al pagamento delle tasse sull’atto che verranno poi integralmente rimborsate dall’acquirente. All’atto del rogito deve essere corrisposto il totale prezzo dell’immobile oppure, nel caso non sia possibile pagare subito e sia necessaria una dilazione, deve essere attivato un mutuo con un istituto di credito.
Per la legge italiana è obbligatorio riportare nell’atto l’importo dovuto all’agenzia immobiliare e le modalità di pagamento concordate. Diventa difficile quindi poter ricorrere a pagamenti ‘in nero’, dal momento in cui deve essere riportata anche la partita IVA dell’intermediario. Dichiarare un imponibile pari o di poco superiore al valore catastale – come sottolinea ‘Il Sole 24ore’ - mette il contribuente al riparo dall’azione di accertamento di valore ma non dalla sanzione per occultamento di corrispettivo. Nel caso in cui, infatti, venga accertato dal Fisco che il valore trasferito è maggiore del prezzo dichiarato e, quindi, di fatto, il corrispettivo convenuto viene occultato, oltre al pagamento della maggiore imposta dovuta sulla differenza tra il prezzo reale e quello dichiarato nell’atto, viene applicata una sanzione fiscale dal 200 al 400% dell’imposta dovuta sulla differenza. E questo anche se il prezzo dichiarato è pari o superiore ai parametri catastali. Ma non è finita qui. In caso di occultazione lo Stato ha privilegio sugli immobili oggetto di compravendita (articolo 2772, Codice civile), con la conseguenza che gli immobili possono essere espropriati, a soddisfacimento di questo credito d’imposta, anche nei confronti del terzo acquirente. Buona norma è quindi non accettare compromessi di questo tipo che consentono un risparmio immediato ma mettono l’acquirente in condizione di subire gravi danni e pesanti sanzioni. Inoltre, è consigliabile sempre farsi rilasciare delle ricevute per ognuna delle somme versate, siano essi in acconto o a saldo, facendo bene attenzione a come le somme vengono qualificate (acconto, caparra confirmatoria o caparra penitenziale). E’ altamente sconsigliato, poi, fare assegni in bianco o senza data.

La bufera subprime non è ancora passata. Dopo che l’Ocse ha tagliato le previsioni di crescita dell’Unione Europea al 2,6%, dal 2,7% precedente, ora arriva anche la notizia, comunque prevedibile, che anche le rate dei prestiti a tasso variabile italiani subiranno variazioni. Nelle ultime settimane il tasso Euribor (il tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile) ha registrato un sensibile rialzo passando dal 4,10% di fine luglio al 4,46% di fine agosto, quello a un mese, e dal 4,26% al 4,74%, quello a tre mesi. Tra le motivazioni di questo aumento anche la crisi di fiducia che ha investito gli stessi istituti di credito che hanno deciso di aumentare i tassi di interesse per potersi meglio tutelare. Il Sole24ore semplifica il concetto con alcuni esempi pratici:

• Su un prestito da 100mila euro contratto nel settembre del 2005 (periodo in cui i tassi erano al minimo storico poco sopra il 2%) l’aumento della rata mensile è pari ad un 3% cioè circa 20 euro
• Su un mutuo a 30 anni agganciato all’Euribor 3 mesi l’aumento è di 28 euro (il 5,1% in più)
• Sui mutui decennali legati all’Euribor a un mese l’aumento è, invece, di 13 euro (+ 1,2%).

Insomma la situazione attuale si può definire quantomeno anomala con tassi a lunga scadenza (gli Eurirs o Irs, i tassi interbancari di riferimento utilizzati come parametro di indicizzazione dei mutui a tasso fisso) sugli stessi livelli o addirittura più bassi di alcuni tassi a breve durata. Non stupisce, quindi, che dopo tutte il terremoto provocati dai mutui ad alto rischio americani il 70% degli italiani preferisca contrarre un mutuo a tasso fisso.

Quando si deve richiedere un finanziamento ci si trova sempre attorniati da una miriadi di proposte. Molte delle pubblicità degli istituti finanziari che erogano il prestito parlano di finanziamenti a tasso zero. In questo caso il tasso zero è riferito al TAN. Si deve fare, allora, molta attenzione e andare subito a verificare l’importo del TAEG, che soprattutto quando i finanziamenti sono per cifre basse o per brevi periodi di tempo, può non essere così irrilevante. Ma cosa significano queste due sigle che appaiono, troppo spesso con caratteri minuscoli, alla fine dei contratti?:

Il TAN (Tasso Annuo Nominale) è il tasso di interesse, espresso in percentuale e su base annua, applicato dagli istituti finanziari all’importo lordo del credito concesso al cliente. Viene utilizzato per calcolare la quota di interesse, basato sull’ammontare dell’importo finanziato e sulla durata del prestito. Insieme alla quota capitale concorre a determinare la rata del rimborso. Nel suo calcolo, però non sono conteggiati gli oneri accessori come le provviggioni, le spese e le imposte (nel concreto le spese di istruttoria della pratica per il finanziamento, le spese di assicurazione e garanzia, le spese di riscossione delle rate ecc).

E’ per questo che la legge stabilisce, a garanzia del consumatore, che gli annunci pubblicitari e le offerte, effettuati con qualsiasi mezzo di informazione, debbano indicare anche il TAEG e il periodo di validità delle eventuali promozioni.

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), o ISC (Indice Sintetico) include, in caso di mutuo, il tasso di ingresso del mutuo, il tasso a regime del mutuo (dato da tasso di mercato + spread), le spese di istruttoria pratica, l’imposta sostitutiva, l’assicurazione obbligatoria per il mutuo contro scoppio e incendio dell’immobile dato in ipoteca. Non include le assicurazioni facoltative, come la copertura caso morte. Il TAEG però non include altri costi come le spese e penali per estinzione anticipata del mutuo e il costo dell’assicurazione facoltativa sul mutuo.

Un calcolo fai-da-te del Taeg può essere fatto sul sito dell’Associazione Italiana del credito al consumo e immobiliare

Soglie d’usura e tassi massimi applicabili

La Banca d’Italia emette ogni tre mesi un documento con il quale impone agli istituti finanziari i tassi massimi applicabili per le singole operazioni di finanziamento. I tassi massimi applicabili per importi erogati fino a 5.000 Euro sono più alti (in quanto influiscono notevolmente i costi di apertura del credito) e si aggirano intorno al 26 - 29%. Per importi oltre i 5.000 Euro i tassi massimi si aggirano intorno al 18 - 22%.Per conoscere i tassi anti-usura aggiornati si può consultare la sezione apposita nel sito dell’Ufficio Italiano Cambi

Da un recente rapporto di Tecnocasa sulle locazioni estive risulta che per affittare un bilocale, con quattro posti letto, a Porto Cervo, in agosto, si devono sborsare fino a 3.800 euro. Ma la Sardegna non è l’unica regione a proporre prezzi record. In Sicilia, un mese a Favignana, alle stesse condizioni, costa in media 3.700 euro mentre a Taormina ‘solo’ 3mila euro. Secondo il rapporto è la Liguria però la regione dei record. E’ la regione, infatti, che ha registrato gli incrementi di prezzo maggiore ma anche quella in cui sono situate otto delle dieci località in Italia con il canone più basso. In poche parole, la Liguria ha avuto gli aumenti maggiori, ma l’ammontare di partenza era molto basso rispetto alle altre destinazioni. La località più economica in assoluto, in ogni modo, si trova in Basilicata. A Policoro, di fatto, affittare un bilocale con quattro posti letto costa intorno ai 1.400 euro. Al secondo posto, Lido degli Estensi con 1.500 euro al mese. E’ quasi inutile sottolineare quanto il mese di agosto sia il più caro in assoluto, con un gap rispetto a giugno e settembre anche del 50%. Un esempio su tutti. A Riccione in giugno per un bilocale si spendono 1.800 euro e a settembre 1.650 contro i 3mila euro di agosto, in pratica quasi la metà.

Quotazioni Immobiliari
Chi vuole acquistare una casa al mare deve fare i conti con un aumento dei prezzi medio stimato intorno al 3,5% in più rispetto al secondo semestre 2006. I dati, sempre raccolti da Tecnocasa, parlano di un aumento al Nord del 4,3%, seguito a ruota dal Sud (4%) contro il 2% del Centro Italia. Acquistare una casa a Capri può costare anche 14mila euro al metro quadro e a Riccione, nel centralissimo Viale Ceccarini, si calcolano prezzi medi intorno agli 8mila euro al metro quadro, con picchi fino ai 12mila. Nel Golfo di Napoli, una casa vista mare nel 2007 (dati forniti dall’ultimo rapporto Gabetti) ha un prezzo medio compreso tra i 3.600 euro e i 4.700. Per chi vuole fare un investimento immobiliare, Gambetti suggerisce di puntare sulle zone ancora poco sfruttate ed in pieno sviluppo turistico come il Salento, le coste siciliane e il Cilento.